Mendeskripsikan
Hak-hak Atas Tanah
1. Pengertian
dari hak-hak atas tanah
2. Dasar
hukum dari hak-hak atas tanah
3. Macam-macam
dari hak-hak atas tanah
4. Isi/ruang
lingkupnya
Keterangan
:
1. Definisi
Hak-hak Atas Tanah adalah hak
yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan
atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Hak atas tanah berbeda dengan hak
penggunaan atas tanah. Ciri khas dari hak atas tanah adalah seseorang yang
mempunyai hak atas tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat
atas tanah yang menjadi haknya. Hak-hak atas tanah yang dimaksud ditentukan dalam
pasal 16 jo pasal 53 UUPA, antara lain:
a) Hak
Milik;
b) Hak Guna Usaha;
c) Hak Guna Bangunan;
d) Hak Pakai;
e) Hak Sewa;
f) Hak Membuka Tanah;
g) Hak Memungut Hasil Hutan;
h) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut
di atas yangditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya
sementarasebagaimana disebutkan dalam pasal 53.
Hak atas tanah yang bersifat tetap terdiri dari :
a. Hak
Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Sewa Tanah Bangunan
f. Hak Pengelolaan
Hak atas tanah yang bersifat sementara terdiri dari :
a. Hak Gadai
b. Hak Usaha Bagi Hasil
c. Hak Menumpang
d. Hak Sewa Tanah Pertanian
2. Dasar
Hukum dari Hak-hak Atas Tanah adalah :
a. Pasal
5 ayat (2) Undang-Undang Dasar1945;
b. UU
Nomor 28 Tahun 1956 tentang Pengawasan Terhadap Penindakan Hak atas Tanah
Perkebunan (Lembaran Negara Tahun 1956 Nomor 73, Tambahan Lembaran Negara Nomor
1125);
c. UU
Nomor 29 Tahun 1956 tentang Peraturan-peraturan dan Tindakan-tindakan Mengenai
Tanah-tanah Perkebunan (Lembaran Negara Tahun 1956 Nomor 74, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 1126);
d. UU
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara
Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);
e. UU
Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Tahun 1985 Nomor 75,
Tambahan Lembaran Negara Nomor 3317);
f. UU
Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Tahun 1992 Nomor
115, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3501);
g. UU
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang
Berkaitan Dengan Tanah (Lembaran Negara Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 3632);
h. PP
Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor
28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171).
i.
PP Nomor 38 Tahun
1963;
j.
PP Nomor 40 Tahun1996;
k. PMDN Nomor 6 Tahun 1972 jo. Peraturan kepala BPN Nomor
16 Tahun 1990.
3. Macam-macam
dari Hak-hak Atas Tanah :
a. Hak
Guna Usaha
Hak
guna usaha diatur didalam pasal 28-34 UUPA, dan PP No. 40 tahun 1996.
Hak guna usaha merupakan hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara. Obyeknya merupakan tanah negara.
Hak guna usaha dapat dapat dialihkan asal kepada WNI. Hal ini
berdasarkanprinsip asas nasionalitas.
Yang
dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah :
·
Warga Negara Indonesia;
·
Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Luas minimum tanah yang dapat diberikan
dengan Hak Guna Usaha adalah lima hektar. Dan luas maksimum tanah yang dapat
diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah dua puluh lima hektar. Pemberian Hak
Guna Usaha wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Guna
Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun.
Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban
untuk:
a) Membayar
uang pemasukan kepada Negara;
b) Melaksanakan
usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan
dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
c) Mengusahakan
sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha
berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
d) Membangun
memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan
areal Hak Guna Usaha;
e) Memelihara
kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
f) Menyampaikan
laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha;
g) Menyerahkan
kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah Hak
Guna Usaha tersebut hapus;
h) Menyerahkan
sertipikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan
kepada pihak lain. Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara:
a) Jual
beli;
b) Tukar
menukar;
c) Penyertaan
dalam modal;
d) Hibah;
e) Pewarisan.
Peralihan Hak Guna Usaha harus
didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli
kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah
dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peralihan
Hak Guna Usaha karena warisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat
keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
Hak Guna Usaha Hapus Karena:
a) Berakhirnya
jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangannya;
b) Dibatalkan
haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktu berakhirnya karena:
1. Tidak
terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau
Pasal 14 PP No. 40 Thn. 1996;
2. Putusan
Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
c) Dilepaskan
secara suka rela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d) Dicabut
berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 1961;
e) Ditelantarkan;
f) Tanahnya
musnah;
g) Ketentuan
Pasal 3 ayat (2) PP Nomor 40 Tahun 1996
Dasar
hak : PMDN No 6 Tahun 1972 jo. Peraturan kepala BPN No 16 Tahun1990 sampai
dengan 100 HA asal tidak dengan fasilitas penanaman modal oleh Kanwil BPN ;
diatas 100 HA oleh Kepala BPN (Pasal 2 s.d 18 PP No 40Tahun
1996)
b. Hak
Milik
Hak
milik diatur didalam pasal 20-27 UUPA. Hak milik bersifat turun-temurun,
terkuat dan terpenuh, berfungsi sosial. Maksudnya adalah, turun temurun
contohnya dapat diwariskan, terkuat maksudnya dapat dipertahankan, terpenuh
maksudnya adalah tidak mengenal jangka waktu, dan berfungsi sosial yaitu harus
sesuai dengan sifat dan tujuannya (pasal 6 UUPA). Hak milik dapat dialihkan
kepada siapa saja, dapat didirikan Hak Guna Bangunan diatasnya. Luas
kepemilikan hak atas tanah dibatasi oleh CEILING yang dibatasi secara maksimum
dan minimum.
Subjek hak milik :
a)
Warga Negara
Indonesia;
b)
Badan hukum tertentu
( PP No. 38 tahun
1963) yaitu, badan hukum perbankan negara, koperasi pertanian dan usaha sosial/keagamaan.
Berakhirnya suatu hak milik
atas tanah yaitu dapat dengan cara :
a.
Pencabutan hak;
b.
Melanggar prisip
nasionalitas;
c.
Terlantar;
d.
Penyerahan secara
sukarela;
e.
Tanahnya musnah
misalnya karena bencana alam longsor.
Dasar hak milik :
a.
Konversi dari tanah-tanah eks-BW dan dari tanah
eks-tanah adat;
b.
Dari hasil pengelolaan yang tertuang dalam perjanjian pendirian hak tersebut;
c.
SK pemberhentian
hak oleh pemerintah BPN.
c.
Hak Guna Bangunan
Hak
untuk mengusahakan dan mempunyai bangunan atas tanah bukan milik sendiri. Hak
guna Bangunan dapat dialihkan asal kepada WNI, berdasarkan asas nasionalitas,
dapat sebagai objek hak tanggungan. Jangka waktu hak guna bangunan : paling
lama 30 tahun dapat diperpanjang 20 tahun, perpanjangan/ pembaharuan dapat
diberikan sekaligus.
Subyeknya
:
·
WNI;
·
Badan Hukum
Indonesia.
Berakhirnya
hak guna bangunan: Jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu
berakhir, dilepas oleh pemegang hak, dicabut untuk kepentingan umum,
ditelantarkan, tanah musnah, bukan WNI lagi (pasal 30 ayat 2 jo pasal 20PP 40/
1996).
Alas/dasar
hak guna bangunan :
1.
PMDN 6/1972 sampai 2000m2 oleh kepala BPN ps 22 PP 40/1996;
2.
Hak pengelolaan Vide PMDN 1/77 jo PMDN 6/1972 jo ps 22 ayat (2) PP40/1996;
3.
Konversi tanah
ex adat;
4.
Konversi tanah ex BW: hak
eigendom, hak
opstal, hak erfacht;
5.
Karena perjanjian, pemilik HM dan seseorang untuk menimbulkan hak guna bangunan.
d.
Hak Pakai
1)
Hak pakai
keperdataan
Hak
untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai negara atau tanah
yang dikuasai seseorang dengan hak milik. Subjeknya adalah WNI, Badan Hukum
Indonesia, orang asing penduduk Indonesia( pasal 39 PP 40/ 1996), badan hukum
asing yang mempunyai manfaat bagi penduduk Indonesia dan badan hukum asing yang
ada ijin operasional. Hak Milik dapat dialihkan
dan dapat menjadi objek tanggungan.
Berakhirnya
hak: jangka waktu berakhir, tanah musnah, dicabut untuk kepentingan umum,
ditelantarkan.
Jangka
waktu :
·
Tidak jelas ( pasal 41-43 UUPA);
·
PMDN 6/1972 = 10 tahun;
·
Pasal 45 PP 40/1996 = 25 tahun dengan perpanjangan 20 tahun;
·
Hak pakai di atas hak milik = 25 tahun dengan pembaharuan 25 tahun.
2)
Hak pakai
khusus :
Hak milik
mempergunakan tanah untuk pelaksanaan tugas yang berasal dari tanah yang
dikuasai negara. Subjeknya ialah departemen, LPND, PEMDA, perwakilan negara
asing, lembaga keagamaan, dan lembaga sosial (Lembaga pemerintah
nondepartemen).
Tidak dapat
dialihkan yaitu tidak dapat dijadikan objek hak tanggungan. Berakhirnya
hak yaitu jika tidak dapat dipergunakan
lagi kembali kepada negara. Jangka waktunya tidak terbatas selama masih
dipergunakan (pasal 45 ayat 1 PP. 40 tahun 1996).
4. Isi/ruang
lingkupnya
a.
Penguasaan hak
atas tanah
Pengertian penguasaan tanah mempunyai 2
macam, yaitu :
ü
Penguasaan tanah
secara fisik : Penguasaan
yang secara nyata, dan menggunakan, mengelola tanahnya dan dipergunakan untuk
dirinya sendiri.
ü
Penguasaan tanah
secara yuridis : Penguasaan
yang berdasarkan UU atau yang dilandasi hak dan dilindungi oleh hukum.
Hukum adat
sangat lemah dalam perlindungan hukum terhadap Tanah, karena tidak mempunyai
lembaga adat yang menjamin hak tersebut dilindungi oleh payung hukum.
b.
Peralihan Hak
Atas Tanah
Mengandung 2 arti :
ü Beralih : Berpindahnya hak atas
tanah dari pemegang hak kepada pihak lain karena terjadi peristiwa hukum.
Misalnya pemegang hak meninggal dan dijadikan warisan.
ü Dialihkan : Berpindahnya hak atas
tanah dari pemegang kepada pihak lain karena suatu perbuatan hukum yang secara
sengaja dilakukan dengan tujuan pihak lain memperoleh hak tersebut. Misalnya
jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan modal perusahaan, pemberian dengan
wasiat, lelang.
Contohnya yaitu tentang:
·
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat
·
Jual Beli tanah Menurut UUPA
·
Penghibahan Tanah
·
Pewarisan Tanah
·
Pewakafan Tanah
Daftar Pustaka
2.
Suardi
SH, MH,
2005, Hukum Agraria, Badan Penerbit Iblam, Jakarta.
3.
Prof. Boedi Harsono, 2006, Hukum Agraria
Indonesia, Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar